공매 가이드

입찰 전에 알아야 할 용어와 확인할 것을 쉽게 풀어 썼습니다. 일반적인 설명이며 개별 물건의 판단은 공고문과 등기사항증명서, 전문가 확인이 필요합니다.

• 공매란? 경매와 무엇이 다른가
  한국자산관리공사 온비드에서 하는 공매의 뜻, 어떤 재산이 나오는지, 법원 경매와의 차이를 처음 접하는 사람 눈높이로 정리했습니다.
• 온비드 입찰 절차: 입찰서 내기부터 대금 납부까지
  온비드 공매에서 물건을 고르고 입찰서를 내고 낙찰되기까지의 일반적인 흐름과, 단계마다 확인할 것을 정리했습니다.
• 감정가·최저입찰가·유찰: 가격이 내려가는 구조
  공매 물건의 감정가와 최저입찰가가 무엇인지, 유찰되면 가격이 어떻게 내려가는지, 낮아졌다고 좋은 물건은 아니라는 점을 설명합니다.
• 말소기준권리와 인수·소멸: 낙찰받으면 무엇이 남나
  공매에서 등기된 권리가 낙찰 후 사라지는지(소멸) 낙찰자가 떠안는지(인수)를 가르는 기준을 쉽게 풀어 설명합니다.
• 지상권: 남의 땅에 건물·시설을 두는 권리
  지상권이 무엇인지, 선순위 지상권이 인수될 때 왜 문제인지, 송전선로 같은 지상권은 어떻게 봐야 하는지 설명합니다.
• 유치권: 등기부에 안 나오는 위험
  유치권이 무엇이고 왜 입찰 전에 현장 확인이 필요한지, 점유와 채권 요건, 서류와 현장에서 확인해 볼 단서를 정리했습니다.
• 분묘기지권: 땅에 묘가 있을 때
  남의 땅에 있는 묘를 계속 둘 수 있는 분묘기지권이 무엇인지, 임야·토지 입찰 때 어떻게 확인해야 하는지 설명합니다.
• 임차인 대항력과 보증금 인수
  전입신고와 점유를 마친 임차인의 대항력이 낙찰자에게 어떤 영향을 주는지, 배분요구와 확정일자를 어떻게 봐야 하는지 정리했습니다.
• 매각물건명세서(공매재산명세서) 읽는 법
  입찰 전에 가장 먼저 읽어야 하는 명세서에서 무엇을 보고, 어떤 말이 위험 신호인지, 읽을 항목을 순서대로 짚었습니다.
• 입찰 전 현장 확인 체크리스트(토지·건물)
  서류로는 알 수 없는 것들을 입찰 전에 현장에서 확인하는 체크리스트: 진입로, 경계, 점유, 분묘, 이용 상태, 규제 등.
• 입찰보증금과 대금 납부: 낙찰 뒤 돈은 언제 얼마를 내나
  공매 입찰보증금이 무엇이고 어떻게 내는지, 낙찰 뒤 대금 납부 기한과 미납했을 때 어떤 일이 생기는지 일반적인 흐름을 정리했습니다.
• 공유지분 물건: 땅의 일부 지분만 사는 입찰
  공매에 나오는 공유지분 물건이 무엇이고, 다른 공유자와의 관계, 사용·처분이 제한되는 점, 입찰 전에 확인할 것을 설명합니다.
• 농지취득자격증명: 농지를 낙찰받기 전에 확인할 것
  농지(전·답·과수원)를 공매로 취득할 때 필요한 농지취득자격증명이 무엇이고, 발급이 안 되면 어떤 일이 생기는지, 입찰 전에 확인할 것을 정리했습니다.
• 맹지와 도로 접면: 길이 없는 땅의 문제
  맹지가 무엇이고 왜 건축과 활용이 어려운지, 도로접면 정보를 어떻게 읽는지, 진입로를 확인하는 방법을 정리했습니다.
• 개발제한구역(그린벨트) 땅을 살 때
  개발제한구역 안의 땅은 건축과 형질 변경이 크게 제한됩니다. 무엇이 제한되는지, 확인할 서류와 입찰 시 주의점을 정리했습니다.
• 보전산지와 준보전산지: 임야를 살 때 알아야 할 구분
  임야 입찰에서 자주 나오는 보전산지(임업용·공익용)와 준보전산지의 차이, 산지 전용이 얼마나 어려운지, 확인할 곳을 설명합니다.
• 법정지상권: 땅만 사는데 건물이 있을 때
  토지와 건물의 주인이 갈라질 때 건물을 위해 인정되는 법정지상권이 무엇이고, 토지만 낙찰받을 때 왜 위험한지 설명합니다.
• 명도: 공매에는 인도명령이 없다
  낙찰받은 집이나 땅에 점유자가 있을 때 어떻게 내보내는지, 법원 경매와 달리 공매에는 인도명령 제도가 없다는 점과 대비책을 정리했습니다.
• 토지이용계획확인서 보는 법
  땅에 걸린 용도지역·지구와 각종 규제를 한눈에 보여 주는 토지이용계획확인서를 어디서 어떻게 발급받고 어떻게 읽는지 정리했습니다.
• 개별공시지가로 감정가 가늠하기
  개별공시지가가 무엇이고 시세와 어떻게 다른지, 공매 물건의 감정가와 견주어 볼 때 어떻게 쓰는지 설명합니다.
• 신탁재산 공매: 일반 공매와 무엇이 다른가
  신탁회사가 소유자로 되어 있는 신탁재산 공매의 특징과, 일반 압류재산 공매와 달라지는 점, 입찰 전에 확인할 서류를 정리했습니다.
• 공동입찰과 대리입찰: 여럿이 또는 대신 입찰할 때
  공매에서 여러 사람이 함께 입찰하는 공동입찰과 다른 사람이 대신 입찰하는 대리입찰이 가능한지, 일반적으로 필요한 서류와 주의점을 정리했습니다.
• 낙찰 뒤 소유권 이전과 취득세
  대금을 낸 뒤 소유권이 넘어오는 절차와 취득세 등 비용을 어떻게 봐야 하는지, 재산 종류별로 달라지는 점을 일반적으로 정리했습니다.
• 임야·토지를 되팔 때 양도소득세, 개념부터
  낙찰받은 임야나 토지를 팔 때 내는 양도소득세가 어떻게 계산되는지, 양도차익과 필요경비, 비사업용 토지 여부가 왜 중요한지 개념 중심으로 설명합니다.